玛雅娱乐app指数 | 五月土地市场报告:温和上行

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2019-06-20 17:19

  • 在政策层面多次强调房地产市场要“稳地价、稳房价、稳预期”的目标前提下,土地市场逐渐回归理性,地市温和上行。

    玛雅娱乐app指数 5月,住房和城乡建设部继续对新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁几个城市进行预警提示。

    在土地市场成交层面,5月成交土地面积、土地建面以及总土地成交价环比继续有所增长,但增速有所回落。

    进一步来看,5月份土地市场成交总价增速,对比成交土地面积、成交土地建面的增速更低。这从另一个方面说明,土地市场成交均价走低,地市“小阳春”效应减弱。

    事实上,在政策层面多次强调房地产市场要“稳地价、稳房价、稳预期”的目标前提下,土地市场逐渐回归理性,地市温和上行。

    成交温和上升,均价有所放缓

    玛雅娱乐app指数统计显示,今年5月,土地市场成交的总土地面积2221.64万平方米,总土地成交价3238.88亿元,成交土地总建筑面积4859万平方米,环比分别增长24.59%、8.52%、11.69%,增速相比上月均有所放缓。

    数据来源:玛雅娱乐app地产网、玛雅娱乐app指数统计整理

    数据显示,5月份土地成交总价相比土地成交面积及成交建面的增长都要低,后两者录得超过11%、以及逾24%的增长,总价方面增长仅为8.52%。这在一定程度说明,5月份土地市场成交均价有所下降,土拍温度有所缓和。

    根据玛雅娱乐app指数统计数据,5月份土地成交建面均价6665.73元/平方米,比4月份的6860.8元/平方米下降2.84%,这也是在4月份以来的进一步下降。

    另一方面,从已成交土地上看,各城市所出让土地体量也相对较高。玛雅娱乐app指数统计显示,土地市场5月成交土地总价前十金额达到434.76亿元。当中,杭州土地市场当月成交的一宗土地总价接近70亿元,成交建面达22.96万平方米。

    来源:玛雅娱乐app地产网、玛雅娱乐app指数统计整理

    相关机构早前的数据则显示,分城市看,一线城市4月土地成交面积156.61万平方米,总土地成交价103.46亿元,同比分别下降17.52%、58.52%。相对比一线城市在土地成交面积和成交总价上均出现下降,二三线城市在土地成交面积单方面均有所增长。

    当中,二线城市4月份土地成交面积3819.19万平方米,同比增长1.89%;三线城市土地成交面积4311.53万平方米,同比增长20.4%。与此同时,二三线城市4月份土地成交总价409.79亿元以及174.07亿元,同比分别下降69.13%、75.54%。

    值得一提的是,在土地成交面积出现增长的情况下,二三线城市的成交总地价同比出现了下跌,这说明今年4月二三线城市土地成交均价比去年同时期要低。

    从一线城市的情况来看,即使土地成交面积和成交总价都有下跌,但相比起来,土地成交总价的跌幅则显得更大。

    这些数据表明,即使进入今年三四月以来,房地产土地市场出现了自去年底以来的“小阳春”现象,但相比2018年前四月,房企拿地依然保持了理性、谨慎的态度。或者说,今年三四月份出现的地市回暖迹象,更多是房地产开发商结构性拿地需求外溢的表现,土地市场经历较长时间的流拍和底价成交后,房企亟需补充自身的土地储备。

    与此同时,楼市的回暖也与这种结构性的需求外溢有关,市场在经过一段时间的调控以后,正常的市场需求在积累到一定阶段后便开始外溢,并通过市场回暖这种现象得以表现。

    国家统计局披露的数据也很好地说明了这一点,数据显示,今年1-5月,房地产开发企业土地购置面积5169.79万平方米,土地成交价款2269.00亿元,同比分别下降33.22%、35.58%。

    当然,如果以今年一季度的城市土地均价为例,自然资源部发布的2019年第一季度全国主要城市地价监测报告则显示有所上涨。数据披露,今年一季度全国主要城市综合地价总体水平4381元/平方米,同比增长5.61%。当中,住宅地价总体水平为7173元/平方米,同比增长7.61%。

    数据来源:自然资源部、玛雅娱乐app指数整理

    但值得一提的是,对比来看,无论是综合地价总体水平还是住宅地价总体水平,2019年一季度的增速均为2018年一季度以来最低。

    分城市能级看,一线、二线、三线城市今年一季度综合土地总体水平为12694元/平方米、5392元/平方米、2030元/平方米,同比分别增长6.53%、5.44%、5.65%,增速亦为近五个季度最低。

    供应增加,长期以稳为主

    均价有所下降背景下,土地市场成交的增长主要得益于各城市年中土地的集中推出。

    机构数据显示,一线城市及热点二线城市4月份土地供应有所增加。具体来看,北上广深四个一线城市4月推出土地38宗,总推出土地面积156.61万平方米,一线城市推出土地宗数及面积分别同比增长43.8%、11.03%。

    此外,玛雅娱乐app指数观察的11个热点二线城市4月份推出土地404宗,推出土地面积1700.34万平方米,同比分别增长41.42%、14.43%。

    稍早前,自然资源部披露的2019年一季度数据则显示,全国105个主要监测城市建设用地供应面积4.38万公顷,环比减少66.94%,同比减少11.55%。而从供地结构上看,一季度房地产用地供应量占比28.85%,较去年第四季度增加11.92个百分点。

    数据来源:玛雅娱乐app指数整理

    企业方面来看,5月,绿地以142.78亿元的总地价新增15个房地产项目,项目总用地面积303.97万平方米,总计容建筑面积643.91万平方米。除此以外,玛雅娱乐app指数统计的数据则显示,碧桂园以超过220亿元的总土地款,成为当月拿地金额最高的房地产开发商。

    另一方面,不少企业绕过竞争激烈的土拍市场,通过收并购方式补充自己身的土地规模。据玛雅娱乐app指数统计数据,4月份,世茂房地产、蓝光、佳兆业、招商蛇口等企业发起的收并购近15宗,涉及用地面积逾200万平方米,涉及交易总额超过180亿元。

    与此同时,进入5月份,世茂和泰禾的并购交易仍在持续。5月17日,泰禾再转让广州、苏州、佛山三项目权益予世茂,总价达39.71亿元。

    来源:玛雅娱乐app地产网、玛雅娱乐app指数统计整理

    刚过去的5月份,除去个别热点城市,土拍市场整体上虽然延续了三四月以来的回暖,但长时间、多轮次、高溢价的土地竞价有所减少。

    值得一提的是,杭州作为几个强二线城市之一,一直是房地产开发商的“必争之地”。5月17日,杭州主城区以163.39亿元的总价成交8宗地块,当中四宗住宅用地均以封顶价格成交,祥符板块两宗地块参拍房企达三十余家,而丁桥单元宅地竞报自持比例更达到26%。

    同属于珠三角热门板块的绍兴,5月21日,中粮联合阳光城以62.23%的高溢价率拿下越城区迪荡湖2号地块,该地块的竞价时间长达8小时,竞价次数接近三百五十轮。

    另一个较为特殊的城市是一直以来被视为弱二线的东莞,自4月底以来,该城市土地招拍挂市场先后出现4次提前“锁定”地块操作,过程用时最短的仅为24秒。

    有业内人士对此分析表示,房企以往没有将东莞作为理想的布局城市,但随着粤港澳大湾区规划的落地,以及东莞自身产业的转移和调整,该区域的价值开始体现,一部分此前布局较少的房企开始“抢入”东莞。

    来源:玛雅娱乐app地产网、玛雅娱乐app指数整理

    值得一提的是,5月18日,住房和城乡建设部对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示,这是住建部继4月19日对今年第一季度房价、地价波动幅度较大的6个城市进行预警提示后的再次预警提示。

    此举再次体现出政府层面多次强调2019年要以“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。与此同时,在“一城一策”、“因城施策”等调控政策的基调下,有分析指出,预计未来一段时间,全国城市地价温和上行,热点城市住宅地价增速回落幅度放缓,部分城市住宅地价环比涨幅略有回升,但基本稳定。

    审校:劳蓉蓉



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